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2017年新加坡住房行業供應模式、產稅及金融體系分析(圖)
發布時間:2017-10-23 13:45
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         新加坡住房體系中監管機構構成

         建屋發展局:國家級的公共組屋管理機構,負責公共組屋項目的各個環節:從土地合并與獲取、重新安置、城市規劃、建筑設計、工程作業、建筑材料生產,到已完工組屋的分配、管理與維護。建屋發展局對公共組屋的各個環節的決策有充分靈活的自主權。

         中央公積金局:成立于1955年的新加坡中央公積金局為專門負責公積金管理的政府部門,起初的中央公積金制度只是一種為雇員提供退休保障的強制性儲蓄計劃,后開始擴展中央公積金的功能。目前,中央公積金已經發展到了包括退休保障、醫療保障、住房保障和家庭保障在內的綜合保障體系。

         土地管理局:新加坡土地管理局代表國家管理全部國土資源,重點對國有土地進行分類管理,土地管理局根據土地利用規劃確定的不同用途土地,以象征性價格出讓給不同法定機構,例如HDB,之后再由HDB代表政府向企業、社團和私人出讓土地。

         新加坡住房供應模式:強制低價征地,供應結構滿足不同階層

         新加坡的土地所有制為國有和私有的混合制度,1967年制定的《土地征收法》明確規定政府為了國家建設有權征用私人土地,并可在任何地方征地建造公共組屋,建屋發展局一般采用按規定的市場價值的20%向土地局購買土地,被征用土地只有國家有權力調整價格,通過低價征地的合法化和強制化,國家可大幅度降低公屋建設成本以滿足租售價位的現實需要。
         新加坡供應體系要求按家庭收入情況來確定所享受的住房保障水平,住宅主要分為公共組屋及私人住宅兩種類型,其中公共組屋又分為普通組屋和執行共管公寓(EC公寓),普通組屋由政府投資修建,價格由政府統一規定,以低價出售或出租給中低收入階層,EC公寓則是為了滿足收入較高的普通新加坡人但又無經濟能力購買私人商品房公寓而開發的一種樓盤,普通組屋和執行共管公寓均為99年地契。私人開發商也可以向政府買地建設私人住宅,私人住宅則主要針對高收入人群及外國人,分為有地私人住宅及非有地私人住宅,有地私人住宅主要為別墅,非有地私人住宅包括高級公寓和普通公寓,有99年、999年和永久地契的差別。
圖:新加坡住宅類型

表:新加坡公寓類型

         參考觀研網相關發布的《2018-2023年中國房地產市場競爭格局及投資趨勢研究報告
         新加坡建屋發展局對購房者的申請資格做了嚴格具體的規定,只有新加坡公民才有資格向政府申請購買新組屋,而永久居民只能從組屋轉售市場中購買二手組屋,同時還針對購房者年齡及家庭收入作了具體規定:必須是兩個成年家庭成員形成核心家庭聯名申請,并且年齡需在21歲以上已婚者,35歲以下單身人士不得購買新組屋而只能購買二手租屋,并且一個家庭同時只能擁有一套組屋,如果需要再購買新房子,舊組屋必須退出。
表:新加坡組屋申請條件

         轉售制度方面,組屋的轉售購買方也必須是符合資格的公民或永久居民,并且規定居民在獲得組屋后5年之內不可以出租,5年之后允許騰出半套出租,但房主必須與房客合住。在購買組屋后5年之內,不得將其轉讓,若不滿5年轉讓組屋,規定屋主只能將組屋以原價賣回給政府,滿5年后轉讓需繳納10%-15%的轉售稅,此舉有效抑制了炒房行為。

         新加坡房產稅體系:自住小戶型享有優惠,持有環節稅負重

         新加坡的房產稅的征稅對象主要是土地、房屋、公寓、建筑物等不動產,雖然新加坡住宅分為公共組屋及私人住宅,但所有住宅都必須繳納房地產稅。新加坡的房產稅按照房屋的年值來征收,年值為房屋每年年租金減去物業管理、家具以及維修費用后的租金凈收入,稅務局每年會定期評估組屋的年值。在持有環節,房屋如出租則需繳納年值10%的房產稅;若房屋為自住,新加坡政府針對自住小戶型組屋業主免收房產稅,并且對于年值低于6000新元的房屋免收房產稅;年值在6000至24000新元的,對超出的部分征收4%的房產稅;而對于年值超過24000新元的房子,超出的部分要繳納6%的房產稅。

         以一個評估年值30000新元的房屋為例,如果出租每年均需繳納30000*10%=3000新元的房產稅,如果自住則需繳納(30000-6000)*6%=1440新元的房產稅,可見持有并出租所繳納的費用高于自住需繳納的費用,此舉抑制了居民囤房獲利行為。

         在交易環節,此前統一征收10%的房產稅,而現在按照房屋類型及年值的不同,劃分了多個等級,進一步降低了自住小戶型類住房的房產稅額。
表:新加坡交易環節房產稅征收標準

         新加坡住房金融體系

         新加坡的住房金融體系針對新加坡人購房建立了完善的機制,新加坡人主要依賴3種資金來源購買公共組屋,即個人資金、抵押貸款和公積金累積儲蓄。

         新加坡于1955年建立公積金制度,并成立中央公積金局,中央公積金和政府的財政撥款為建屋發展局建房和居民購房提供資金幫助。其中,中央公積金是政府、雇主和雇員共同參與的強制性儲蓄保險,目前新加坡將會員存入公積金局的公積金劃分為三個賬戶:其中72.5%為普通賬戶,可從中提款用于購房、教育甚至個人投資;17.5%為醫療賬戶,主要用于本人及家庭成員的住院或治療費用;10%為特別賬戶,專用于老年生活費和急需之用,到55歲方可一次性提取。
表:新加坡中央公積金賬戶類別及用途

         截至2016年,新加坡中央公積金繳納人數已達376.1萬人,占新加坡總人口2/3,中央公積金總規模也達到了3289億新加坡元。政府將一部分公積金用于組屋建設,或者購買政府為住房建設貸款和補貼而發行的債券,以貸款和補貼方式向建屋發展局注入資金支持組屋建設,該政策使得建屋發展局可以獲得穩定的建設資金來源。
圖:新加坡中央公積金規模

表:新加坡中央公積金制度

         中央公積金制度為新加坡人購房提供了資金來源,而當購房者的現金和公積金不足以支付購房款時,建屋局為符合條件的新加坡公民提供低息優惠貸款,也是幫助新加坡公民有能力購買公共組屋的基石之一。

         符合條件的組屋購買者可享受不超過兩次的低息貸款優惠,優惠貸款的利息率是以公積金普通賬戶利率再加上0.1%來計算,優惠貸款的利息率會根據每個季度的公積金利率變動進行調整,調整時間為每年的1月、4月、7月和10月,而自從1993年7月以來,目前的2.6%的優惠貸款年利率就一直未曾變動過,明顯低于市場化貸款利率。對于不符合貸款資格的購房者,仍然可以申請商業銀行住房抵押貸款以滿足其購房需求。
表:新加坡建屋發展局的優惠貸款特征

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