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2017年我國房地產行業開發周期與銷售投資對產業鏈“量”影響分析(圖)
發布時間:2017-09-23 16:15
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       房地產周期是指房地產經濟水平起伏波動的經濟現象,表現為房地產業在經濟運行過程中交替出現擴張與收縮的階段。房地產的開發周期主要包括:拿地-開工-施工-預售-竣工-交付等,一般需要  2-3 年左右的時間,此后購房者在入住前裝修裝飾,并進行購置家電、家具、建材等衍生消費行為,最終完成房屋的入住,而房企則在實現銷售回款后進行新項目的投資和開發,一般房
圖:房地產銷售及新開工面積增速


圖:房地產產業鏈示意圖

       參考觀研網相關發布的《2017-2022年中國房地產行業規模現狀及產業投資評估報告
       重點研究房地產銷售與投資對產業鏈的“量”的影響,研究發現:

       1)房地產下游的家電、家具、建材等行業銷量一般受到房地產銷售滯后 6-9 月的影響,相關性表現為家電>家具>建材,雖然家電的新房需求占比僅約 30%,而家具和建材的新房需求占比達到 60-80%,但由于家電行業寡頭壟斷的競爭格局,龍頭品牌商較高的市場份額受到地產周期波動影響更大,而家具建材等行業的渠道擴張潛力更易對沖地產周期下行的風險。

       2)房地產上游的建筑、建材、工程等行業銷售一般與地產施工面積增速均呈顯著正相關且周期同步,而房企新開工一般滯后于房屋銷售 6-12 個的時間的變化,相關性表現為工程機械>建筑裝飾>建材,主要由于建材和機械分別作為建筑商的原材料和固定資產;另一方面,由于近年處在高位基建增速邊際變化并不明顯,房建對于建材行業銷售的影響更大。

       隨著國內庫存去化,自 2016 年下半年以來各類上游周期品價格出現了大幅上漲。雖然供給側改革、環保監管、過剩產能出清等供給端因素是此輪價格上漲的重要原因,但隨著各類產品的庫存水平在今年開工旺季后的下行,周期品又再次迎來大規模漲價,我們認為下游房地產投資帶來的建筑工程等相關產業鏈的需求放量是支撐此輪價格持續上漲的必要條件。本系列深度報告的第二篇將重點研究房地產投資對產業鏈的“價”的影響,涉及到多個與房地產相關的細分周期行業。
 
 
圖:水泥銷量和房地產施工面積增速


圖:平板玻璃銷量和房地產施工面積增速


圖:家電零售額與商品房銷量累計增速


圖:家具零售額與商品房銷量累計增速

       隨著國內庫存去化,自2016 年下半年以來各類上游周期品價格出現了大幅上漲。雖然供給側改革、環保監管、過剩產能出清等供給端因素是此輪價格上漲的重要原因,但隨著各類產品的庫存水平在今年開工旺季后的下行,周期品又再次迎來大規模漲價,我們認為下游房地產投資帶來的建筑工程等相關產業鏈的需求放量是支撐此輪價格持續上漲的必要條件。
 
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